Сдавать внаем можно не только приватизированные квартиры, но и жилье, находящееся в собственности города. Однако нужно иметь в виду, что процедуры найма муниципальных и частных квартир несколько отличаются.

Если квартиру сдает собственник, то он заключает с постояльцами договор найма. В неприватизированных квартирах жильцы сами являются нанимателями (по договору социального найма), поэтому они вправе сдавать занимаемую площадь или ее часть лишь в «субаренду» (согласно ст. 76 Жилищного кодекса РФ).

Рамки для «муниципала»

В соответствии с Гражданским кодексом РФ наниматель может сдавать кому-либо квартиру только с согласия ее хозяина. Если это частная квартира, нужно разрешение ее владельца, если муниципальная – города (необходимо заручиться согласием жилищной организации, управляющей домом, а та, в свою очередь, поставит в известность орган местного самоуправления).
Согласно ст. 76 ЖК РФ жильцы неприватизированных квартир вправе сдавать занимаемую площадь или ее часть только в субаренду.

Труднее всего сдать комнату в коммунальной квартире, особенно когда она находится не в собственности. По закону, для того чтобы пустить постояльцев на такую жилплощадь, необходимо получить согласие всех соседей по коммуналке. Причем, независимо от их статуса, одобрить кандидатуру квартиранта должны наниматели, собственники, а также проживающие совместно с ними члены их семей. Если хоть кто-то будет «против», сдать комнату в поднаем не получится. Собственникам комнат, решившим стать рантье, проще: им разрешено сдавать свою жилплощадь кому угодно, не спрашивая на то соседского разрешения.

Не стоит забывать, что, пустив в свою квартиру постояльцев, наниматель по-прежнему несет ответственность за соответствующее содержание жилплощади и своевременную оплату жилищно-коммунальных услуг. Поэтому, что бы ни натворил жилец «второго уровня» – устроил пожар, залил соседей, задолжал за междугородние разговоры – ответственность за это несет изначальный наниматель.

Кроме того, следует учитывать, что при сдаче жилого помещения в поднаем наниматель, имеющий право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг, лишается его.

Хозяин неприватизированного жилья, так же, как и владелец собственной квартиры, в случае сдачи жилплощади должен платить налог – 13% с полученного дохода.

Другое дело, что частнику легче уйти от налогообложения, потому что ему не надо ни с кем согласовывать то, что он собирается делать со своей недвижимостью. А вот муниципал, официально запросивший у города разрешение на наем, практически сразу попадает в поле зрения налоговых органов.
Словарик СУБАРЕНДА – передача арендованного жилья внаем третьему лицу. ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ДОГОВОР ПОДНАЙМА) – договор о сдаче арендатором в аренду арендуемого им имущества с согласия арендодателя.

Договор на все случаи жизни

Независимо от того, какая квартира сдается, муниципальная или частная, в интересах сторон заключить соглашение о своих правах и обязанностях. Для оформления договора поднайма требуется, прежде всего, заявление о предоставлении поднанимателю жилого помещения.

Документ должен быть подписан нанимателем и всеми проживающими с ним совершеннолетними членами семьи, а также вновь вселяемыми постояльцами. Если на момент подачи заявления ктото из родственников отсутствует, к заявлению прикладывается его нотариально заверенное согласие. Заявление о предоставлении жилого помещения нужно обязательно заверить в жилищной организации, управляющей домом.

Если с заявлением все в порядке, можно приступать к оформлению договора, узаконивающего отношения сторон. Документ заключается в письменной форме. Для большего спокойствия и уверенности стороны могут зарегистрировать его в Управлении федеральной регистрационной службы. При этом данная операция имеет смысл, если договор заключается на срок более 12 месяцев.

Договор поднайма может заключаться на любой срок, но он не должен превышать действие договора найма жилого помещения. Когда в документе срок поднайма не определен, он считается заключенным на один год. Если в договоре нет «крайней даты», то о выселении постояльцев наниматель должен оповестить как минимум за три месяца.

Важный момент – договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. В Петербурге это 9 кв. м общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и 15 кв. м – для живущих в коммуналках. Так что поселить сразу несколько человек в небольшую неприватизированную комнату у нанимателя не получится.

В договоре поднайма жилого помещения должны быть указаны все вселяемые в квартиру граждане.

Время вышло

Договор поднайма прекращает свое действие либо по истечении срока, на который он был заключен, либо при прекращении договора социального найма жилого помещения. После этого квартирант не вправе требовать от нанимателя продлить сроки проживания. Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если жилец нарушает его условия.

Например, не платит за жилищные и коммунальные услуги. Бывает, что постояльцы не живут в снятой квартире, а устраивают в ней офис или небольшой склад, из-за чего состояние квартиры ухудшается, а соседи постоянно выражают недовольство. Тогда владелец квартиры может потребовать от нерадивых квартирантов сделать ремонт. Если слова не подействовали, расторгнуть договор и выселить нарушителя можно через суд. При отказе освободить помещение, жильцов выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилья.