Гражданин, владеющий жильем или нежилым помещением, может сдавать его внаем самостоятельно или заключить с риэлторской компанией договор доверительного управления. Управляющий за плату возьмет на себя обязанности, связанные с арендой объекта.

Услуга доверительного управления не является широко распространенной на рынке. Обычная практика сложилась так, что владельцы недвижимости обращаются в риэлторскую компанию каждый раз, когда необходимо найти нанимателя.

Что доверить

По стандартной схеме сдачи помещения в аренду работа риэлторского агентства прекращается после того, как арендодатель и арендатор подписали договор. В отличие от стандартной посреднической операции, при доверительном управлении агентство берет на себя обязанность обеспечить постоянную сдачу внаем доверенного объекта, контролирует получение ежемесячной арендной платы и решает все возникающие при эксплуатации помещения проблемы.

Причина не слишком широкого распространения услуги, очевидно, кроется в ее стоимости. Экономя время и силы, она требует денег. Комиссионные компании, выступающей доверительным управляющим, составляют 10–20% от арендной платы. Для многих владельцев типовых квартир это существенный «недобор», особенно на фоне общего снижения доходности от сдачи внаем (цены на жилье за последние два года выросли в разы, стоимость аренды тоже подросла, но менее заметно, ее повышение ограничено платежеспособным спросом).

Риэлторские агентства, предлагающие услугу доверительного управления, приглашают к сотрудничеству владельцев элитного и просто дорогого жилья, а также собственников нежилых помещений, которые можно сдавать под магазин, салон, небольшой офис и пр. Арендная плата за коммерческие объекты превышает стоимость найма типового жилья, но и хлопот доставляет больше.

Владельцам недорогих помещений доверительный управляющий поможет провести модернизацию и увеличить в итоге доходы.

Кроме того, пока не все владельцы сдаваемых внаем помещений готовы к прозрачным отношениям, которые подразумевают и уплату налогов с доходов от аренды. Но в этом смысле ситуация меняется.

Кто кому доверяет

Условия управления, в том числе перечень работ, которые берет на себя управляющий, а также размер его комиссионных оговариваются индивидуально с каждым владельцем передаваемого в управление помещения. Плата управляющему может рассчитываться как доля от арендной ставки, а может быть зафиксирована в денежном выражении.

Услуга доверительного управления наиболее подходит для собственников нежилых помещений (магазинов, офисов, салонов и др.), арендная ставка на которые выше, чем на жилье. Вопросов с обслуживанием данного вида помещений намного больше, решать их приходится каждодневно. Собственник не может находиться постоянно на месте, поэтому организационные, рабочие, экономические и другие проблемы решает управляющая компания. Для этого оформляется агентский договор с компанией и доверенность (нотариально заверенная). Для нанимателя также удобно работать с управляющей компанией – агентские комиссионные за подбор вариантов не взимаются.

Перечень услуг может включать подбор платежеспособных нанимателей, контроль за внесением арендных платежей, оплату коммунальных услуг и др. расходов, связанных с наймом недвижимого имущества, прием и отправку почтовой корреспонденции, проверку технического состояния квартиры, помощь в устранении неполадок, взаимодействие с официальными службами от имени владельца, страхование объекта по договоренности за счет агентства. На доверительного управляющего с его согласия можно возложить уплату подоходного налога. А также проведение ремонта, в том числе – в счет будущих поступлений от аренды.

При необходимости управляющий оборудует кухню, поменяет сантехнику и установит металлическую дверь. Расходы на это будут удержаны из арендных платежей.

Управляющему также можно поручить техническое и клининговое сопровождение имущества – уборку, смену белья и пр. Если арендатор по каким-то причинам внезапно решает съехать с квартиры, управляющий возобновляет поиск следующего нанимателя.

Специализированному агентству проще на смену съехавшим постояльцам найти других. Некоторые компании налаживают сотрудничество с крупными корпоративными клиентами, которым необходимы квартиры для сотрудников.

Им, понятно, удобнее общаться с одним управляющим, чем с каждым владельцем жилплощади в отдельности. В случае нарушения условий договора со стороны нанимателя, порчи имущества, задержки арендной платы и т. д. управляющий же досрочно расторгает договор найма и помогает получить возмещение ущерба.
ПОЯСНЕНИЕ Правоотношения сторон по договору доверительного управления имуществом регулируются гл. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 1016 ГК РФ существенными условиями договора доверительного управления имуществом, заключенного с физическим лицом, являются: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора. Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ).

Передача объекта недвижимости в управление оказывается востребованной в случае длительного отсутствия (отъезда за границу, например) владельцев квартиры или коммерческого помещения. А также – при нежелании собственника брать на себя какие-либо хлопоты по аренде.