Отношения между наймодаталем и нанимателем жилья должны строиться на основании договора аренды жилого помещения.
Этот документ призван защищать права каждой из сторон. Агентство недвижимости стороной по договору не является.
За решение собственника расторгнуть договор аренды (или найма) риэлторская компания ответственности не несет. Обязанность агента по аренде недвижимости – найти жилье и помочь составить правильный договор. За нарушение требований договора отвечают сами участники сделки, и претензии предъявляются им.
Ваши права, пожалуйста!
Агентство недвижимости получает комиссионные за поиск жилья, соответствующего заявке арендатора. Кроме того фирма в рамках этих же комиссионных предлагает сторонам готовый договор аренды.
Агент также обязан проследить, чтобы квартиру сдавало лицо, имеющее на это право. Если собственников помещения (квартиры) несколько, они должны представить письменное и нотариально заверенное согласие на сдачу жилья внаем. Или же лично поставить свои подписи под договором аренды. Договор, подписанный лишь одним из собственников, недействителен.
Агентство недвижимости настоятельно советует будущему жильцу проверить – при заключении договора найма – права второй стороны.
Если агентство недвижимости возлагает ответственность за подписание «недействительного» документа на риэлторскую компанию. Это означает, что клиент имеет право обратиться в эту фирму с требованием найти другой вариант – и не должен оплачивать комиссионные вторично.
Если агентство недвижимости не выполняет это требование, у арендатора есть возможность жаловаться в комиссию по защите прав потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, и компанию, входящую в ассоциацию, обяжут исполнить обязательства перед клиентом.
Но в ситуации, когда хозяин «передумал», агентство не поможет.
Ответственность владельца
Такие случаи могут завершиться к общему удовольствию, без нарушения прав и интересов всех сторон – при условии, что порядок действий прописан в договоре аренды.
«Нам сдали квартиру, взяли деньги за будущий месяц проживания, залог, агентские, естественно, 100%. Когда въехали – хозяйка заявила: «Выметайтесь!» С пятилетним ребенком, под Новый год. Да, могли не выезжать, отстаивать свое право «проживания» (что, собственно, и предлагало агентство). Но слушать постоянные угрозы и крики? И плач ребенка: «Мамочка, нас выгоняют, нам негде жить?» Терпеть это за свои, согласитесь, немаленькие деньги? Агентство денег не вернуло и возвращать не собирается. Хозяйка вернула только часть залога».
Словарик Сторонами договора найма являются:
НАНИМАТЕЛЬ, получающий жилое помещение за плату в пользование для проживания и НАЙМОДАТЕЛЬ – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо, предлагающее жилое помещение за плату в пользование для проживания.
Юрист считает, что в данной ситуации претензии надо предъявлять хозяйке. Это она, а не риэлторская фирма не выполняет условия договора.
Агентство недвижимости получило вознаграждение за поиск жилья. Договор аренды заключается между квартирантом и владельцем жилплощади. Неисполнение обязательств арендодателем никак не влияет на оказание услуги агентством и получение вознаграждения.
Обязанность агента по аренде недвижимости – найти жилье и помочь составить правильный договор.
Вопросы связанные с односторонним расторжением договора найма, должны разрешаться в самом тексте договора.
Автору письма следует обратиться в суд и доказать, что семья арендатора (под психологическим давлением) была вынуждена выехать из квартиры, причем выезд сопровождался убытками. Убытки вызваны противоправными действиями, в данном случае – действиями хозяйки. Именно ей (наймодателю) и должен предъявляться иск о возмещении данного ущерба, в том числе – затрат на вознаграждение агентству.
Другой случай. «Сняли комнату через агентство. Договор заключен на шесть месяцев с возможным продлением. Но хозяин через месяц заявил, что возникли непредвиденные обстоятельства, в соответствии с которыми мы должны съехать в течение недели. Комната нам очень нравится. Возможно ли не съезжать, пока не истечет срок договора? Мы бы хотели остаться в комнате, хотя хозяин и готов выплатить неустойку».
С хозяином можно спорить. По закону выселить квартирантов из занимаемой комнаты можно лишь после расторжения заключенного договора найма. Он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения жильцом платы более двух раз по истечении установленного документом срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; если жилплощадь перестает быть пригодной для постоянного проживания, а также в случае ее аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если квартирант использует жилое помещение не по назначению либо систематически нарушает права и интересы соседей, владелец может предупредить жильца о необходимости устранения нарушения.
Если предупреждение не действует, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор аренды жилого помещения.
Если перечисленные выше основания для расторжения договора найма отсутствуют, то выселить арендатора не могут – за исключением ряда случаев прямо предусмотренных тестом договора аренды. Прописаны ли условия досрочного расторжения в упомянутом договоре найма, неясно. Также неизвестно, какую неустойку готов уплатить хозяин.
В принципе, нормально и приемлемо, если хозяин возвратит нанимателям стоимость услуг агентства и плату, полученную вперед.
