Четверг, 27.07.2017, 19:53
 
Главная | Регистрация | Вход Приветствую Вас Гость | RSS
Форма входа
Поиск


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Коммуналки: право распоряжаться собственностью

Немало вопросов возникает по аренде комнат в коммунальных квартирах. В них всегда найдутся люди, которые возражают против сдачи соседями комнат внаем. Как быть в этой ситуации? Есть ли рычаги воздействия на лиц, которые не хотят делить с арендатором места общего пользования, чинят препятствия и грозят милицией?

Риэлторы из отделов аренды считают, что с этой бедой ничего не поделать, единственный выход – убеждать и договариваться с собственниками остальных комнат в квартире. Юрист предлагает другие варианты.

В своем праве

Любой договор аренды жилья начинается с установления права распоряжаться недвижимым имуществом. Право это по закону принадлежит собственнику (на основании соответствующего документа), и лишь он может сдать внаем помещение.

Если собственников несколько, увеличивается и количество вариантов.

Квартира, право собственности на которую, принадлежит членам семьи в равных долях, должна сдаваться при наличии письменного согласия всех совершеннолетних собственников. Поскольку доля квартиры не соответствует определенному помещению, и ее собственник не может распоряжаться своей половинкой квартиры без согласия всех прочих собственников.

Требование не действует, если для квартиры, не являющейся коммунальной, определен порядок пользования. То есть, если в нотариальном договоре между всеми владельцами прописано, что какая-то доля, принадлежащая на праве собственности одному из членов семьи, соответствует конкретному помещению в квартире. Тогда он может распорядиться ею по своему усмотрению.

В коммунальной квартире ситуация иная.

Без спроса!

В Петербурге комнаты в коммунальных квартирах приватизировались не как отдельные объекты недвижимости, а как доли в квартирах. По такому пути пошли еще несколько регионов, и схема создала немало сложностей – для владельцев этих долей. В любом риэлторском агентстве владельцу комнаты, намеренному сдать ее в аренду, скажут, что он обязан спрашивать согласия собственников других долей на это действие. Согласия нанимателей муниципальных комнат, по общему мнению риэлторов, не требуется.

Дело в том, что для коммунальных квартир, несмотря на указание в договоре (купли-продажи, приватизации и др.), что «такому-то» принадлежит 14/95 долей в квартире, эти доли соответствуют конкретной комнате – площадью 14 кв. м. И владелец может распорядиться этой комнатой по собственному усмотрению – не взирая на характер или пожелания соседей.

Верховный суд рассматривал иск о признании недействительной сделки купли-продажи комнаты, признании преимущественного права выкупа за истицей (одной из соседок) и переводе на нее прав и обязанностей покупателя. Верховный суд РФ в удовлетворении иска отказал. Основание – требование статьи 280 Гражданского кодекса РФ неприменимо к договору купли-продажи имущества, не находящемуся в долевой собственности.

Поэтому комната в коммунальной квартире, даже оформленная как доля, участвует в рыночном обороте как отдельный объект недвижимости. И может сдаваться в аренду по усмотрению собственника.

Если же соседи чинят препятствия в пользовании ванной, кухней и туалетом, арендатор может обратиться в суд.

Вот ситуация, описанная читательницей.

«Подруга с семьей сняла одну комнату (приватизированную), соседи-пьяницы все-время пытаются запретить пользоваться ванной, мойкой, туалетом и прочим, говорят, что наниматели якобы не могут делать этого без согласия соседей. Но есть же договор сдачи-найма жилья, и еще договоренность о прописке. Насколько правомочны требования соседей? Как можно решить вопрос?»

Агентство недвижимости советует обратиться в милицию с заявлением о хулиганских действиях и чинении препятствий в пользовании жильем. Если суд обяжет этих соседей уплатить хотя бы 100 руб. в качестве возмещения ущерба – это заставит их пересмотреть подход и поведение.

Еще вопрос о доле в квартире. «Могу ли я сдать в аренду комнату, принадлежащую мне на правах долевой собственности (1/2 доли в двухкомнатной квартире) и временно зарегистрировать в ней арендаторов? Требуется ли на это согласие соседа–собственника другой 1/2 доли этой квартиры и его личное присутствие в паспортном столе при оформлении регистрации? В какой форме должно быть выражено его согласие?».

Отмечаем, что по Конституции РФ граждане страны имеют право на свободу перемещения. То есть любой гражданин страны может жить в любом регионе, городе, на любой улице или в доме. Для регистрации любых лиц (в том числе арендаторов) в комнате, являющейся собственностью гражданина, согласия соседей не нужно.

Регистрация,  не является основанием для проживания. Тогда как договор аренды основанием является - и для милиции, и для суда. Договор аренды предоставляет арендатору жилое помещение (за определенную плату) в ограниченное по сроку владение и пользование. Свои права по владению и пользованию арендатор может защитить через суд.

Но из письма не ясно, определен ли для этой квартиры порядок пользования, то есть, соответствует ли ½ доля конкретной комнате, которой владелица половинки может владеть и распоряжаться - как это происходит в коммунальных квартирах. Если порядок пользования определен и доля
соответствует комнате – согласия соседа на сдачу жилья внаем не требуется. Если же нет – оно понадобится при заключении договора найма (аренды). И без согласия договор будет недействителен. Согласие в этом случае должно быть нотариальным.

Ни один из опрошенных юристов и риэлторов, работающих на рынке аренды жилья, не вспомнил о судебных разбирательствах по найму. Это говорит лишь о боязни и незнании своих прав, а не о достаточной защищенности арендатора.

Петровская Венеция © 2017

Сайт управляется системой uCoz